大阪の住みたい地域ランキング
1位 天王寺区
2位 箕面
3位 北区
大東建託さんの調査結果の記事→こちら
住宅は郊外から都心に移動する傾向があると思います。人口の移動に併せて、都心の住環境を整える開発が進んでいます。
製造業が中心であった時代の用途地域の都市計画は、知識情報化時代には合わなくなります。
都心に住んで、働いて、遊んで、人と交流する。働く場所は、工場ではなく、オフィスでもなく、都心のカフェが良いというのが知識情報化時代のライフスタイルと思います。
ディオスは以下の物件の媒介業務をお受けすることにいたしました。
建物名 朝日プラザ心斎橋東701号室
住所 大阪市中央区東心斎橋1-6-27
交通 地下鉄御堂筋線心斎橋駅徒歩8分
面積 338.52㎡
賃料 87万円
2022年全面改装工事完了
2022年に約5000万円をかけて内装工事をしていますので、室内は新品です。キッチンと庭園がポイントです。サウナ室、フィットネス室、バーベキュー、バーカウンター、伝統的な和室、シアタールームなど、多機能を持ちます。
御堂筋の心斎橋大丸が見える大阪の最も便利な立地にあります。
7階と8階はメゾネットですが、それぞれに鍵があり2世帯に分けることができます。
その他、この物件の使い方は、お客様次第です。私たちは、お客様とアイデアを共有させて頂きたいと考えています。
是非ディオスにお電話ください。
玄関タイルは、20年もするとかなり汚れて来ます。
汚れを落とすことができないまま放置されていることがほとんどです。プロの清掃業者に依頼しても、労働時間に制限があるため、頑固なシミを抜くまでしてくれません。
建物は、汚れたままになります。
しかし実は、建物は古くても、ものすごくきれいにすることができます。
私の実家のビルの店舗の入り口を、私の高圧洗浄機で洗浄してみました。これだけで、過去10年分くらいの汚れを落とすことができました。
このタイルをこれから新品同様にして行きます。
ホースの取り付け工事をさせて頂きました。
水をバケツで運ぶと、途中の床が汚れます。ホースがあると、室内を汚すことなく、水をたくさん使うことごできます。
この商品は、園芸用品ですが、清掃に非常に役に立ちます。雨が降って汚れるところが綺麗になります。窓や網戸も、非常に綺麗にできます。
高圧洗浄機は、汚れが良く落ちますが、水が飛び散るので、使えない場所がありますが、こちらの商品はどこでも使えますので、大変便利です。
取り付け工事は、家のフロアプランとサイズを考えて、蛇口の形を考えた上で、しっかりと水が漏れないように取り付けをしなければなりませんので、なかなか大変だと思います。
既存の駐車場のゲート用支柱を利用して、新しいチェーン式の駐車場ゲートを工作しました。
「冬でも暖かい」という事が、住宅の価値を評価する上で、最上位に来る重要事項です。
ところが外国人にとって、日本の住宅は、冬とても寒いという問題があります。暑い東南アジアからこられた外国人だけでなく、北米や北欧など寒い地域から来られた外国人の方にとっても寒く感じます。
私は北海道に高校時代を過ごしましたが、北海道は、屋外は寒いものの、建物の中は大阪や東京ほど寒く感じませんでした。
賃貸マンションは、建築コストを抑えるため、内装の床壁天井に本来入れるべき断熱材が入っていないことがほとんどです。床・壁・天井に断熱材がしっかりと施工されているのと、断熱材が施工されていない一般の賃貸マンションでは、住む快適さが雲泥の差です。
このことは、一般の施主の方も賃貸の入居者も、知識を持っていない方がほとんどです。実は、施工会社が、施工を楽にするために断熱材を入れる作業工程を手抜きするケースも少なくありません。
戸建ての場合、1階の床下が土のままになっている物件も多くあります。昔の住宅は土のままで、土の上に木造住宅を建てていました。したがって、床板をめくると、野原の土の同じです。
この土の上にコンクリートを流して「ベタ基礎」にすることによって、寒さをある程度防ぐことができます。建設コストをかけると木造戸建て住宅も床下をコンクリートにすることができます。
しかしそれでもコンクリートは冬冷たくなり、夏は暑くなります。
そして、建物もコンクリートでできていますので、コンクリートが冬に冷たくなると、室内は寒くなります。物件によっては、冬はマンションの建物の外にいる方が、マンションの建物の中にいるよりも寒いこともあります。建物の躯体のコンクリートが冷たくなるからです。
そこで重要になるのは、エアコンなどの空気を温めるヒーターと、「寝具」です。
（１）かけ布団を２重に重ねる。
弊社がご提供しているかけ布団は、①夏用のかけ布団１枚と、➁春・秋用のかけ布団１枚を、パッチンと重ね合わせることで、冬用のかけ布団になります。２重にしてから、その上にかけ布団カバーを１枚でまとめます。
重ね方→冬のふとん – 外国人駐在員・外交官向け 高級住宅 (dios.co.jp)
（２）かけ布団に毛布を１枚追加する（VITGROE）
VITGRÖE ヴィートグローエ 毛布, ホワイト, 150×200 cm – IKEA
（３）かけ布団カバーを、シーツから毛布のカバーに変える
KRANSSALVIA クランサルヴィア 掛け布団カバー＆枕カバー（枕カバー2枚）, ホワイト, 200×200/50×60 cm – IKEA
（４）敷き布団に毛布をさらに１枚追加する
（５）敷き布団の毛布を、「電気毛布」にする
私のおすすめは、（５）電気毛布です。
私はこの電気毛布が大好きです。
電気毛布が身体に悪いと感じたことはありません。
暖かくて、睡眠時間が長くなります。冬に眠れないのは、寒いことが原因していることが多いです。寝具が暖かいと良く眠れます。
電気毛布を使うと、朝ベッドから暖かくて心地良いためベッドから出たくなくなります。
電気毛布があれば、冬の寝具の問題は、完全に解決します。
今月私たちは、奈良県の吉野川の川沿い付近にある材木関係の商売をされているいくつかの事業所を訪問しました。
吉野川は、奈良県の中心部と和歌山県の北部を流れて海まで続いていますが、この川沿いに材木の製材業や、家具加工業が多く点在しています。地理的に、吉野山や和歌山県の山から伐採された木を、運搬するために、吉野川が利用されたと思います。かなり古くから材木関連事業の歴史があると考えられます。
私たちは、吉野山の細く荒れた道路を車で走って、黒滝村にある徳田銘木さんを訪れました。事前に徳田さんに電話を入れると、「はーい、どうぞ、どうぞ、いらしてください」と快く親切に私たちの訪問を受け入れてくださいました。
徳田銘木さんの建物の中に入ると、びっくり仰天、膨大な数の自然木が並べられていました。この一帯には、林業、材木製材業を営まれている業者さんが多いですが、皆同じことをしているのではなく、それぞれ違うように見えました。中でも、徳田銘木さんは、自然木を堂々と扱う経営戦略を立てておられ、特筆に値すると思います。
徳田銘木さんを訪問した人のほとんどの方は、木の大きさや品質などの商品に驚かれると思いますが、私は違いました。木の素晴らしさよりも、３万点ともいわれる形が異なる自然木が、倉庫の中で数字が書かれたラベルがきちんと貼られ、整理整頓されていたことです。徳田銘木さんは、管理能力が非常に高い点で、私は感心しました。経理の内部統制（Internal Control）も優れていると思います。
私はすっかり気に入ってしまいました。せっかく山奥まで来たので、私の車に乗せることのできる量だけ、徳田銘木さんの木を購入させて頂きました。木を使って、ダイニングテーブルや棚を作りたいと思います。徳田銘木さんは、林業ですので、山から良質の杉や桧を伐採して頂きます。その木を使って何をするかは、購入者の創造力Creativityにかかっています。芸術家の方もおられるようです。購入者の創造力によって、自然木の利用範囲「どう活かすか」は、大きな可能性を持っていると思います。
え？これが商品ですか？！
カノアシアは、九条駅から徒歩１分のワンルームマンションです。阪神電車と地下鉄中央線の２つの線が利用できます。近くには、九条の長い商店街のアーケードがあります。カノアシアの建物の１Fには、イオンの中規模のスーパーがあり、買い物と交通のいずれも非常に便利です。
カノアシアは、平成30年8月に建設されましたので、築年数が新しいです。しかし、この物件は新しいから綺麗でおすすめするのではなく、共用部も専有部の室内も、非常にデザインのセンスが良いと思います。これほど優れたデザインのワンルームマンションはあまり知りません。
また、清掃など、管理が非常にきちんとされています。礼金、敷金をするなど、お客様に対する営業の努力もしっかりと運営されています。
外国人エキスパッツの住宅は、家賃が非常に高額で、面積も広いですが、カノアシアよりもデザインのセンス、管理状態が優れているかとと言うと、必ずしもそうではありません。また、広い面積ほど、入居者が管理する負担が大きくなります。カノアシアは、高級賃貸物件以上の価値があり、かつ賃料が低価格と思います。
カノアシアは、優れたワンルームマンションで、お客様が選ばれてまず間違いないと思います。
日本の木造住宅の建物は、30年で価値がゼロになります。いやゼロではなく、建物の解体費用が500万円かかるため、建物の価値はマイナス500万円となり、土地だけの価値が残ります。リフォーム工事を加えても、マイナス500万円の価値は変わりません。
新築の木造戸建てでも新築マンションでも、買った瞬間に価格は20％下がります。新築の価格は市場価格ではなく、デベロッパーが決めた価格だからです。購入した翌日から新築は中古になりますから、不動産市場の競争の中で価格が決定されるため、購入価格×80％になります。以後、日本では建物の価格はどんどん下落します。
リフォームに何百万円ものお金をかけても、価値がゼロのままのため、所有者が自分の建物にリフォームの投資をする動機はしぼんでしまいます。そのため、日本ではDIYが普及しません。そして、DIYをするための商品を豊富に取り揃えているホームセンターが成立できません。建物の価値は、単純に「築年数」だけで計算されています。日本の不動産鑑定評価基準は、日本の不動産市場を大きく歪めていると思います。また、不動産鑑定を支える適正なインスペクションが重要ですがありません。そして、住宅設備を更新した事を示す法的な証明書もありません。
中古住宅を3000万円で購入して、10年間住んで、リフォームを200万円で行って、10年後に3200万円で売却できるアメリカの不動産市場では、所有者は住宅に充てる金額はゼロになります。一方日本では、3000万円の新築住宅の建物の価値がゼロになると、１回引っ越しをする毎に、3000万円の出費が発生し、一生の内に３回引っ越しをする場合は、3000万円×３回＝9000万円の出費となります。住宅の出費がゼロの国と、住宅の出費が9000万円の国では、家計を圧迫するレベルが全く違います。
世界各国には、その国の住宅政策があります。日本の住宅政策の基本に、「使い捨て」を良いとする思想が流れていると思います。国家の住宅政策が、法律を規定し、鑑定評価が歪められ、その結果、中古住宅のDIYが締め出され、実際に住宅はますます貧しくなるので、鑑定評価が再び下がり、遂に日本の建物の価値は、ゼロ以下になってしまいました。
現在の日本は、金利が非常に低く、利息だけで老後を過ごすことができません。これは日本国民が不安を感じる原因だと思います。不動産の建物が資産になるかならないかは、日本の重要な政治課題と捉えるべきだと思います。日本の住宅が資産にならないのはなぜか、これから分析して明らかにして行きたいと思います。
日本の建築士法は、昭和25年に制定された国家資格で、建築士は、一級建築士と二級建築士と木造建築士があります。日本では、木造の建築物で、延べ床面積が100㎡を超えるものを新築する場合は、一級建築士、二級建築士または木造建築士でなければ、その設計、工事監理ができません。
さらに、日本の建材メーカーに、おたくの商品が欲しいと申し出ると、ほとんどのメーカーから、「工務店を通してしか売る事ができません」と言われます。そのため一般の消費者は、建材を直接購入する機会が少なくなっています。コーナン商事さんのような大型ホームセンターでは建材を購入することができますが、「Proショップ」と呼ばれるもので、工務店関係者が購入して、一般の人は棚板などごく小さな建材しか日本では流通していません。
アメリカでは、ホームセンターで梁まで売っているそうです。つまり、工務店ではない一般の人が、DIYのためにホームセンターへ行けば、自分で家を建てることができるわけです。基礎工事でも、専門家のアドバイスを受ければ、自分でDIYできる、とアメリカ人は考える人がいますが、日本ではそんな人は全く考えられません。
昭和25年の建築士法が定められる以前は、日本では大工職人が設計も施工も全部行っていたようです。私は、設計と施工が分離している事にも疑問を感じます。施工をしたことがない人が、机の上の紙だけで良い設計ができるとは思えません。それに他人が設計したものをただ施工だけしていて、仕事は面白いとは思えません。モノを作る喜びは、設計も施工も同じ職人がした方が良いと私は思います。設計と施工を同時に担っていた昔の大工職人は、クリエイティブな楽しい仕事をしていたと想像できます。
日本の建築士法は、消費者の安全を守るという名目の元に、工務店の既得権を守るために機能していると思います。また、建材メーカーと工務店は、系列・組織化されているようです。
一般の日本人は、DIYで自分の家を工事するにはハードルが高く、遠く手が届きにいため、やむをえず工務店に工事を依頼します。工務店の見積もりが高額になると、建物のメンテナンスは次第に遅れて行くことになります。日本の不動産は、価値があるのは土地だけで、建物は経年で価値がなくなってしまいます。日本の建物は資産ではないのです。その原因は、上記の日本の工務店の既得権にあると分かって来ました。
